Итак, у нас в России тоже случился кризис. Причем и ипотечный в том числе, т.к. оформить ипотечный кредит стало практически невозможно. И вот по каким причинам:
Многие банки «свернули» ипотечные кредиты, т.к. долго, длинно, а значит рискованно – а рисковать в сегодняшних условиях совсем не хочется. По оценкам, это почти все «мелкие» банки, которые позиционировали ипотеку в рамках предоставляемого спектра финансовых услуг,
Часть «средних» банков значительно уменьшили объемы выдачи кредитов,
А все остальные обезопасились по полной программе: сократили сроки предоставления кредита (за рамками пенсионного возраста теперь ипотеку не получить), запрашивают подтверждение дохода только по Справке 2-НДФЛ, расширили Перечень запрашиваемых документов, увеличили размер первоначального взноса до 20-30%. А самое главное – пересмотрели процентную ставку в целом на 4-6 процентных пунктов, т.е. теперь «средняя» ставка для ипотеки – порядка 20% годовых по рублевым кредитам. Долларовые даже анализировать не будем, т.к. колебания его сегодняшнего курса делают рисковыми ипотечные кредиты уже для нас, Клиентов, у кого зарплата не привязана к долларовому эквиваленту.
Не добавляет популярности ипотечным кредитам новые «антикризисные» меры банков, среди которых, например, такие совсем непривлекательные, как обращение к Клиентам с просьбой досрочно вернуть часть задолженности. Мотивация – кризис ликвидности. Представляете себе настроение этих клиентов? У нас ведь как – сегодня попросили, завтра…. Даже не хочется домысливать, учитывая, что меры могут быть беспрецедентные (квартиры ведь в залоге у Банка).
А вот теперь и подумаем, брать или нет ипотечный кредит для приобретения жилья?
Попробуем посчитать, сколько это стоит. Может, кому-то эти выкладки помогут принять однозначное решение.
Исходные данные:
молодая семья из 2-х человек – не очень «среднестатистическая», так как обычной семье со средним доходом ипотечный продукт в современных реалиях практически недоступен из-за недостаточного уровня платежеспособности. Особенно если речь идет не об улучшении жилищных условий (продажа квартиры меньшей площади с целью покупки большей), а о первичном приобретении недвижимости,
пока хорошо зарабатывающая (совокупный доход порядка $8000 ежемесячно), не обремененная иными обязательствами (детьми и другими кредитами),
в дееспособном возрасте – 30-35 лет,
срок кредита определяем в 10 лет – понятно, что при увеличении срока мы можем добиться снижения ежемесячного аннуитетного платежа (аннуитетный – значит равными долями) и увеличения суммы кредита. Также данный срок – некий психологический барьер, т.к. при дальнейшем увеличении срока прямо пропорционально увеличиваются депрессионные состояния в силу российского менталитета – мне уже сорок (сорок пять и т.д.), а квартиры своей так и нет! Жизнь не удалась…
ориентировочная стоимость абстрактной квартиры - $250 000. При первоначальном взносе в 20% ($50 000) испрашиваемая сумма кредита - ($200 000). Кредит под вторичное жилье, т.к. при сегодняшних сообщениях о «замораживании» инвестиционных проектов попадать в щекотливое положение с вложением кредитных денег в «первичку» совсем не хочется,
процентная ставка – 20% годовых.
А теперь считаем ежемесячные платежи (пока не учитываем единовременные, которые последуют при оформлении кредита и сделки купли-продажи):
Итого: Вы выплачивает 12 522 967.56р.
Ну как, впечатляет? Видите, сколько Вы переплачиваете Банку? Самое время рассказать популярный сегодня анекдот:
Мужчина в Банке собирается подписаться под ипотекой. Банковский клерк его спрашивает, передавая ручку:
- Вы точно понимаете, процентная ставка будет 20% годовых?
- Да-да... понимаю, - отвечает мужчина и пододвигает к себе договор.
- А вы точно понимаете, что общая стоимость квартиры, учитывая проценты, за все годы составит 4 номинала?
- Да-да... понимаю, - отвечает мужчина и берёт ручку в руки.
В этот момент в банк забегает бандит в маске с автоматом и кричит:
- Стоять! Это ограбление!
- Да-да, я понимаю, что ограбление, - говорит мужчина, не поднимая головы от подписываемого ипотечного договора, - но квартира жуть как нужна...
Смешно? Продолжаем наши расчеты. Теперь считаем обязательные взносы, без которых кредит вам никто не даст:
комиссия за рассмотрение и выдачу кредита – 0,5% от суммы кредита - 1тыс. $,
аренда сейфовой ячейки, конвертация кредита в другую валюту в случае необходимости (желание Продавца, например) – также около - 1тыс. $,
1% - 2 тыс. $ - обязательное страхование,
5% - 10 тыс. $ - стоимость услуг агентов по недвижимости.
Оформление купленной недвижимости в собственность – около 1 тыс. $, и не надейтесь, что за вас это сделает агентство.
Итого: порядка 15 тыс. $, которые Вы должны иметь вместе с суммой первоначального взноса.
А теперь самое интересное - что за эти деньги можно получить в Москве по официальным предложениям агентств и банков? - 1 комнатная квартира общей площадью около 40 кв. метров.
Вывод: если вы никуда не денетесь в ближайшие 10 лет, если ваш совокупный доход выше 8000$ в месяц и у вас есть 65000$ накоплений - вы «счастливчики». И вправе рассчитывать на однокомнатную квартиру в Москве. Причем, ее итоговая стоимость для вас к моменту погашения долга составит не менее 464 000$.
Не забывайте, что при меньшем совокупном доходе желаемую сумму кредита можно получить путем увеличения срока кредитования. Если срок кредитования все-таки не меняется, необходимо иметь большую сумму свободных денежных средств.
Теперь второй вопрос: что выгоднее: снимать или покупать?
Допустим все та же семья, с тем же доходом. Но у нее нет денег на первоначальный взнос и им негде жить, т.е. они вынуждены арендовать для себя скромную 1 комнатную квартиру по цене 1500$, в месяц.
Предполагаем, что семья будет тратить на жизнь 2000$, 500$ откладывать на непредвиденные расходы и остаток в размере 4000$ - в накопления. Получаем, что за те же 10 лет семья накопит 480 000$, если деньги будут лежать на депозите, то это даст еще примерно 40 тысяч долларов.
В итоге через 10 лет у этой семьи будет 520 тысяч $ накоплений, и полная свобода выбора как ими распорядиться.
Конечно, в этих расчетах есть много условностей – сложно прогнозировать ситуацию на 10 лет вперед. Возможно появление ребенка, необходимость в приобретении автомобиля, производство ремонта, ухудшение материального состояния и еще много-много всего…
В целом, получаем вот такую картину. Причем, в случае покупки квартиры по ипотеке есть свои «плюсы»:
это вожделенная собственность уже сегодня (правда, с обременением),
психологический комфорт с точки зрения возможности обустройства жилья в соответствии со своими желаниями – простор для творческой самореализации!
Но:
жесткая привязка к квартире – район уже не поменяешь, придется жить в выбранном всерьез и надолго. Правда, при желании, обремененную квартиру можно продать по согласованию с Банком с одновременным погашением остатка задолженности. А затем новая эпопея с очередной ипотекой…
вечный страх за возможность невыполнения своих обязательств перед Банком.
А во втором случае – то есть при аренде - полная свобода действий, возможность жить в любом понравившемся тебе районе, возможность гибко менять жизненную ситуацию в зависимости от новых реалий.
Но эту ситуацию могут поменять и арендодатели независимо от ваших интересов – то есть внезапно предложить съехать, как правило, в самый неподходящий момент. Невозможность обустройства – только в пределах разрешенных манипуляций.
.jpg)
